Tipy a rady

Na této stránce se Vám budu snažit dodávat potřebné informace, novinky a postřehy ze světa prodeje a nákupu realit.

Realitní trh v Brně a v blízkém okolí

Pokusím se vám popsat, co se děje na současném realitním trhu a udělám porovnání s roky předchozími. Může to posloužit stejně dobře potenciálním prodávajícím stejně jako případným kupujícím. Hodnotím situaci v místech, kde to znám, kde působím, kde realizuji většinu transakcí. Jedná se o oblast Brna, Adamova, Kanic, Blanska a jejich okolí.

Moje profesní působnost v realitním oboru trvá již více než 8 roků a během této doby jsme s prodávajícími i kupujícími zažili různé formy tržního prostředí. Trh je stále v pohybu. Zatímco ještě na začátku roku 2015 nebyl problém nabírat nemovitosti do nabídky a bylo spíše obtížné je rychle a za dobrou cenu prodat, tak ve druhé půli r. 2015 se situace začala obracet. Nabídka nemovitostí, zvláště pak bytů, se ztenčila, jejich ceny vzrostly, přesto šly a stále jdou na odbyt.

Trh změnil svůj charakter. Před změnou (jaro 2015) jsme se nacházeli na trhu kupujícího. Byla tu pestrá nabídka nemovitostí na prodej, ceny relativně nízké, snižovaly se také úrokové sazby hypoték, kupující si vybíral. Po změně se postupně nabídka zúžila, ceny se zvedly a stále rostou, a protože se úrokové sazby drží na minimu, nemovitosti se i při vyšší ceně nadále prodávají. Hovoříme o trhu prodávajícího. V reálu to vypadá tak, že pokud cena nabízené nemovitosti není závratně „přestřelená“, zpravidla se dříve či později prodá.

Popsaná situace se týká především obchodování s byty. Je u nich totiž snáze měřitelné a dohledatelné meziroční cenové porovnání konkrétních typů bytů. Jde o sídliště s panelovými nebo cihlovými byty. Na svých transakcích mohu přes ně dokumentovat, jak se cena zvýšila. Jako příklad uvedu porovnání uskutečněných transakcí z A damova, Blanska a Brna. U první se cena meziročně zvedla o 25%, ve čtvrtém srovnání došlo k navýšení o neskutečných 30% během tří let. Všechny uvedené ceny jsou včetně odměny RK:

1/ Prodej bytů 1+1 (panel, nerekonstruovaný, 2 balkony), ul. Petra Jilemnického, Adamov

  • v lednu 2015 se prodej realizoval za cenu 599.000 Kč
  • v březnu 2016 se prodej realizoval za 799.000 Kč

Jednalo se o téměř identické byty ve velmi podobném stavu, v různých vchodech, na stejném patře v přízemí.

2/ Prodej bytů 2+1 (panel, nerekonstruovaný, 2 balkony/lodžie), ul. Sadová, Adamov

  • v březnu 2015 se prodej realizoval za cenu 905.000 Kč
  • v únoru 2016 se prodej realizoval za 1.270.000 Kč

Jednalo se o podobné byty stejné dispozice. První měl umakartové jádro a nacházel se v posledním patře, druhý byl s jádrem ze sádrokartonu (r. 2003) a nacházel se ve 4.patře.

3/ Prodej bytů 3+1 (panel, zděné jádro, balkon/lodžie), ul. Cihlářská, Blansko

  • v únoru 2013 se prodej realizoval za cenu 1.760.000 Kč
  • v červnu 2016 se prodej realizoval za 2.100.000 Kč

Jednalo se o podobné byty stejné dispozice, stejné patro.

4/ Prodej bytů 2+kk (cihla, balkon, developerský projekt), ul. Sochorova, Brno

  • v únoru 2013 se prodej realizoval za cenu 2.100.000 Kč (bez kuchyňské linky)
  • v červnu 2016 se prodej realizoval za 3.300.000 Kč

Jednalo se o stejný byt – novostavbu z r. 2013. Pro letošní prodej je třeba zmínit, že byt byl prodán celkově zařízený.

Výše popsaný stav dává zřejmé signály těm, kteří chtějí prodávat, že mají dát svou nemovitost do nabídky. Mají velkou šanci, že transakce zdárně proběhne za cenově příznivých podmínek. Podobná situace tu již byla na přelomu let 2008-2009. Tehdy ceny také ceny „raketově“ rostly. Ovšem trh se na začátku roku 2009 „přehřál“ a přišla krize. Na trhu byla spousta nemovitostí, o které nebyl zájem.

Tento cyklus se zopakuje, ceny klesnou, trh se „ochladí“. Jen je obtížné vědět, kdy to nastane. Osobně se domnívám, že do konce roku budou tržní podmínky nadále příznivé pro prodávající. Co přijde po novém roce, lze těžko odhadnout. Při pohledu na nabídku různých realitních serverů se mi jeví ceny u mnoha nabídek velmi přemrštěné. Pokud se jedná o kupující, ti, kdo na bydlení nespěchají, mohou s investicí počkat do příštího roku na pravděpodobně příznivější ceny. Otázkou však zůstává, jak dlouho vydrží příznivé úrokové sazby úvěrů.

Na závěr přidám 2 rady, jednu pro kupující, druhou pro prodávající. Kupujícím, kteří bydlení potřebují a zvažují koupi konkrétní nemovitosti, kterou si již prohlédli, zaujala je z hlediska místa, vlastní dispozice a mají zajištěné financování, říkám: kupte si to. Majitelům, kteří zvažují prodej vlastní nemovitosti, ve které sami nebydlí, která je spíše přítěží a příbuzenstvo o ni nemá zájem, zase říkám: prodejte to, ať to využije někdo jiný a vy budete mít po starostech.

Červenec 2016, Karel Hynšt, telefon: 604 533 466, e-mail: karel.hynst@re-max.cz